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Federal Reserve Bankの動向
2008年と2009年に金利を下げ経済活動を活性化させる為にFederal Reserve Bankは$1.7Trillionの長期財務省証券を購入しました。このProgramはQE1と呼ばれています。また、2010年11月に$600Billionの長期財務省証券を購入し、長期金利の下げと市中に資金が出回り、銀行の融資活動を促す事を目的としてQE2と呼ばれる市場操作を行いました。また今から1年ほど前にOperation Twistと呼ばれる短期財務省証券を$45Billion売却し、同規模の長期証券を購入する事を実行しました。長期債権の需要を増やし、債券利回りの引き下げを目的にした
市場操作です。今年9月からFRBはQE3と呼ばれるMortgage Backed Securitiesを毎月$40 Billion購入し、長期金利を人為的に下げ、住宅市場の活性化を図っています。今回のQE3と前回の違いは、今回は終了期限を明記せず、住宅市場の回復、雇用の回復が軌道に乗るまで、もしくはInflationが再燃し経済に悪影響を与えると判断されるまで、実行されると見込まれておりますが、逆に市場が急回復したときは何時でも終わらせる事が考えられます。

Federal Reserve Bankは更に今後、公定歩合やFed Fund等の金利が2015年の半ばまで低く抑えられるだろうと言明するForward Guidanceを行い投資活動を喚起させようとしております。

上記の様な、金融政策を実行することにより、2012年の経済成長率を2%、2013年は2.5%、2014年は3.5%の成長率を達成させる事を考えております。

Mortgage Loan Rateが上がるか下がるかの指標

通常Mortgage Loanは30年の期間で、抵当権付債権は市場で売買されるのですが、期日前返済や、転売による返済が起こるため平均して10年が抵当証券の期間と言われております。その為、一番利用される指標は10年物の財務省証券の
利回りで、それに1.7%程のRisk Premiumを付けたものが、Mortgage Loan Rateだと言われておりますが、これは、一般的、大雑把な指標で、このSpreadも
経済状況、投資家がRiskをどう見るかにより変動いたします。

結論

2013年の住宅市場は紆余曲折を経ながらも回復の足取りを続け、住宅価格も暫時上昇に転ずると思われます。住宅Loanの金利も、引続き、低めに抑えられると思われますが、住宅購入をお考えの方は、可及的早期によい物件を探し、低金利のうちに、物件を取得される事をお勧めします。
未だ家のRefinanceをされてない方、もしくは金利が4.5%前後の方は、再びRefinanceをされるチャンスでもあります。


何故Mortgage Loanを取得するのが煩雑で難しいのか?
世界の経済を大不況に陥れた元凶はWall Street、Mortgage Lender, 銀行等が利益を貪る為にMortgage Loanを消費者の返済能力や、不動産鑑定評価をまともに行わず、Mortgage Backed Securitiesとしてを世界中にLeverage,切り売り、販売し、金利の変動に伴い、Sub-Prime Loanの金利Adjustにより、返済できない消費者がForeclosureに直面し、銀行自体も不良債権の増大に悩まされ、債権の回収が出来なくなった事です。この為銀行間同士の信用力もなくなり、健全な銀行間信用取引などが出来なくなった事は記憶に新しいところです。

これに対処する為に、連邦議会は、Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act of 2008(the SAFE Act)を通過させ、2011年1月よりMortgage Loan Originationに携わる者のFederal Registryを要求するに至りました。

更に、Fannie Mae, Freddie MacなどのMortgage Backed Securityを購入する
Government Sponsored Entitiesの損失を埋め、Mortgage Loan購入に際し、厳格な適用を要求する事が可決されました。

Mortgage Loan Applicationも統一された用紙を使い、Loan OriginationもStandardized Requirementで審査する事が要求され、所謂手抜きや、必要事項が欠落したMortgage LoanはFannie Mae, Freddie MacのようなInvestorsに持ち込んだ業者、銀行が全て買い戻しをする事、さらに意図的に詐欺を働いたとみなされる場合には巨額の賠償額が要求される現状です。例えて言えば、郵便局に郵便切手を貼った封筒を届けたところ、記載事項が一部抜けていれば、封筒は発信者に返却となり、罰金を科せられるのと、同じことです。

また、借入人の返済可能か否かをCheckする事は非常に厳格で、Checkの仕方もTax Returnで行い、このTax ReturnもIRSよりコピーを取り寄せ、照らし合わせる事、銀行口座の明細を調べ、資金洗浄、詐欺、その他が無いかを調べることが義務付けられております。

また借入人の返済能力算定の仕方も明確に定められていて恣意的に操作が出来ない仕組みで、銀行はFannie MaeやFreddie MacのComputer Softに入力し、一定のRatioを満たすもののみをProcessしているのが現状です。

Credit Reportに記載されているConsumer Debtを必ずTotal Debt Rationに参入する事、所得は自営業者の場合、最低2年間のTax Returnを要求し、2年間のGross Effective Incomeを24で割った数字を月間所得と計算するなどの規定があります。

また、過去の事例を参考に、Mortgage Defaultが多い州、物件種類(例えばCondo.等は、DefaultがSFR(Single Family Residence)と比較して多いため、金利と貸し出しのRatioが違う等を勘案しなければなりません。

個人的な意見ですが、お客様の本質を見極めずに過去の統計、Credit Score,書類審査を重視しまったく融通が利かない現状と思われます。

多くの法律、規定、Disclosureなどがあり、全て書類を完璧にする事のみに努力が注力されているように思われます。

上記の理由が、お客様に何でこんな事まで聞くのかのひとつの説明になります。


Mortgage Rateはどのように決まるのでしょうか?
非常に複雑な要因が絡み合って決まるのですが、
単純に言うと、
1. Mortgage Backed SecuritiesのSupply と需要。
2. 経済動向 (Job Reports, Consumer Price Index, Gross Domestic Product, Home Sales, Consumer Confidenceおよびその他のData)
3. Inflation
4. Federal Reserve Bankの動向

1. ある一定の期間中にMortgage Backed SecuritiesのSupplyが通常より増えると、投資家の需要を喚起する為に、Attractiveな金利を出さないといけません。
この為、金利は上昇します。

反面、MBSのSupplyが低いと、金利は下がります。現在Federal Reserve Bankが長期金利を抑え、住宅部門の投資活動を喚起させる為にQuantitative Easing3を行い、MBSを購入していますので需要が多く金利が低くなっています。
2. 経済動向 3.Inflation

  11月28日に11月14日以前に集められたDataに基き、出されたベージュBookによると、アメリカの経済活動はCleveland, Richmond, Atlanta, Chicago, Kansas City, DallasおよびSan Francisco地区で緩やかな拡大が見られた。反面Boston地区では回復のスピードが落ちている。弱含みで推移しているNY地区は
主に10月から11月にかけてのハリケーンSandyの影響と思われる。また、多くの連銀地区で、今後の連邦政府の赤字削減の動きと増税に対する不安要因を挙げて今後の経済活動回復の動きに対する不透明感を表明している。

12の連銀地区のうちの7地区で製造業の落ち込みが見られたが、いくつかの地区で、ResidentialとCommercial Real Estateの改善が見られた。
いくつかの地区で、Home Mortgage Loansと自動車Loanの需要増が見られた。
Real Estate と建設分野では、Boston, Philadelphia地区を除き大部分の連銀地区で市況の回復が見られ、販売価格も下げ止まりか、上昇に兆しが見えている.
われわれが居住するSan Francisco連銀地区の住宅価格は過去の12ヶ月の間の販売数は前年比11%増加し、新規に建設された住宅販売数は前年比27%増となっている。価格も、ある地区では前年比かなりの上昇率を見せている。SF Federal Reserve
管轄下の州、(Alaska, Arizona, California, Hwaii ,Idaho, Nevada, Oregon, Utha,Washington) でForeclosure Saleも一巡し、在庫のレベルも下がってきている。

しかしながら、経済成長のペースは緩慢で、雇用の増加ペースも2014年までは、緩やかなペースで推移すると見込まれている。
Inflationも賃金面よりの圧力が無く、物価水準は安定しているのでInflation対策で早急に金利が上昇するとは現時点では考えられない状況です。

5.Federal Reserve Bankの動向

Federal Reserve Bankは金利を下げ経済活動を活性化させる為に、2008年と2009年に$1.7Trillionの長期財務省証券を購入しました。このProgramはQE1と呼ばれています。また、2010年11月に$600Billionの長期財務省証券を購入し、長期金利の下げと市中にお金が出回り、銀行の融資活動を促す事を行いました。また、今から1年ほど前にOperation Twistと呼ばれる短期証券を$45Billion売却し同規模の長期証券を購入する事を実行しました。これは、長期債権の需要を増やし、債権の利回りを下げることを目的にしております。
また、今後の金利動向を明言するForward Guidanceで、短期金利は景気の回復、雇用の回復が見られるまでは継続する事を市場に影響を与えております。

また、今年の9月に毎月$40BillionのMortgage Backed Securitiesを期限を明記せずに実行するQE3を行っております。これは、住宅市場の回復、雇用の回復が軌道にのるまで、もしくはInflationが再燃するまで実行されると思量されます。

これと同時にFederal Fund Rateを少なくとも2015年の半ばまでExceptionally Low Rateに留めると言明しております。
このようなMonetary Policyを実行することにより、連銀は2012年の実質経済成長率を2%、2013年を2.5%、2014年を3.5%迄引き上げることを期待しています。

結論

2013年の住宅市場は、紆余曲折をしながらも回復基調を続け、価格も暫時上昇に転じると思われます。住宅Loanの金利も引き続き、低めに抑えられると
思われますが、住宅を購入をお考えの方は、可及的早期に、よい物件を探し、低金利の内に物件を取得される事をお勧めします。

また、Mortgage LoanのRefinanceをお考えの方は、やはり、可及的早期に
低金利に切り替える事をお勧めします。


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